(經(jīng)濟(jì)觀察)行業(yè)“大洗牌” 中國房企如何穿越周期？

2021年下半年以來,，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入下行通道,，部分高負(fù)債房企經(jīng)營困難，房地產(chǎn)行業(yè)格局變動(dòng)加劇,。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),，今年前11個(gè)月，銷售額超百億元(人民幣,，下同)的房企減少三分之一,；銷售額排名前十位的房企也較去年發(fā)生較大變化。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，中國房地產(chǎn)業(yè)正處于一輪大周期的低潮階段,，“大洗牌”“大變局”正在進(jìn)行，能率先控制風(fēng)險(xiǎn),、走向新發(fā)展模式的房企將繼續(xù)分享中國城鎮(zhèn)化的“紅利”,，反之則可能被市場淘汰。

作為內(nèi)地房企曾經(jīng)學(xué)習(xí)和效仿的對(duì)象,，率先經(jīng)歷過完整房地產(chǎn)周期且經(jīng)過國際資本洗禮的港資房企或許在穿越周期,、探索新發(fā)展模式方面能提供一些經(jīng)驗(yàn)和借鑒。

老牌港資房企新世界發(fā)展有限公司執(zhí)行董事,、新世界中國董事兼行政總裁黃少媚近日接受中新社記者采訪時(shí)表示,，在過去50年的發(fā)展中，新世界集團(tuán)經(jīng)歷了全球金融危機(jī),、1997年香港金融風(fēng)暴等多次動(dòng)蕩環(huán)境和樓市低谷,，所以對(duì)“穩(wěn)”要求很高。她認(rèn)為,，前瞻性的布局,、多元生態(tài)圈以及高質(zhì)量發(fā)展是企業(yè)成功穿越周期的保障。

發(fā)展管理模式之變

這些年來,，多數(shù)內(nèi)地房企追求規(guī)模擴(kuò)張,，提高周轉(zhuǎn)速度，但負(fù)債高，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大,；而港資房企則普遍投資保守,、速度慢、項(xiàng)目開發(fā)周期長,。

黃少媚認(rèn)為,，新世界走出了一條不同于兩者的發(fā)展路線。去年新世界中國將總部從香港搬到廣州后,，公司在現(xiàn)場決策,、項(xiàng)目開發(fā)、銷售,、租賃及物業(yè)管理等領(lǐng)域運(yùn)轉(zhuǎn)很快,，在速度上已經(jīng)跟本地企業(yè)不相上下。不同的是,，在設(shè)計(jì)上,，新世界仍然保留了香港企業(yè)設(shè)計(jì)國際化的特點(diǎn)；在經(jīng)營上,，也仍然采用港資企業(yè)獨(dú)有的管理模式,。

內(nèi)地房企也開始借鑒海外經(jīng)驗(yàn)。萬科將日本最大住宅建筑商大和房建作為對(duì)標(biāo)對(duì)象,。萬科董事會(huì)主席郁亮曾表示,，大和房建在20世紀(jì)90年代日本房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)大蕭條、大縮表時(shí)代順利轉(zhuǎn)型,，給予萬科極大信心,。經(jīng)歷沖擊時(shí)，大和房建采取快速縮表,，減少有息負(fù)債,，增加現(xiàn)金流等舉措。近兩年,，萬科也做出了類似的改變,，同時(shí)大幅調(diào)整管理架構(gòu)，試圖向管理要紅利,。

收入多元化

在黃少媚看來,，企業(yè)穿越周期的能力來自收入的多元化。她說,，新世界中國既做寫字樓,、住宅等的銷售，也做自持租賃,，租售并重,。這樣短期有銷售帶來的現(xiàn)金流回籠，當(dāng)企業(yè)遭遇風(fēng)波,、銷售利潤下滑時(shí),，又有長期穩(wěn)定的租金流彌補(bǔ)。

在地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外,，新世界正在建造一個(gè)多元生態(tài)圈,，包括住宅、商業(yè),、酒店,、零售、教育,、金融保險(xiǎn),、醫(yī)療等多個(gè)領(lǐng)域。比如：商場由K11運(yùn)營,；酒店方面有瑰麗酒店,、芊麗酒店、新世界酒店多個(gè)品牌,；教育板塊有周大福教育,；醫(yī)療領(lǐng)域有Humansa仁山優(yōu)社；珠寶方面有周大福,。生態(tài)圈上的各環(huán)節(jié)可以相互促進(jìn),，圈內(nèi)的所有消費(fèi)積分也可以共享。

合理多元化發(fā)展是幫助企業(yè)削減風(fēng)險(xiǎn),、熨平周期波動(dòng)的重要方式,。此前，包括碧桂園,、萬科,、龍湖、萬達(dá)等房企也在這一領(lǐng)域有所探索,。但專家也提醒,，多元化對(duì)企業(yè)的運(yùn)營和管理能力有較高要求，盲目多元化或者步子邁得太大反而會(huì)引發(fā)經(jīng)營危機(jī),。今年部分內(nèi)地房企經(jīng)營困難也源自于此,。

聚焦核心城市

在經(jīng)歷波動(dòng)起伏之后，不少企業(yè)會(huì)選擇收縮戰(zhàn)線,、重新聚焦,。新世界在內(nèi)地的發(fā)展也經(jīng)歷過這一過程。20世紀(jì)80年代開始,，新世界在內(nèi)地的投資足跡已遍布華南,、華東,、東北、華北,、華中的數(shù)十個(gè)城市,。在經(jīng)歷2015年的一輪調(diào)整和收縮之后，黃少媚透露,，新世界中國開始聚焦粵港澳大灣區(qū)和長三角,，特別是廣州、深圳,、上海,、杭州四大核心城市。

為何選擇這四個(gè)城市,？黃少媚說,，新世界擅長的綜合體項(xiàng)目在這四個(gè)城市得到了充裕的投資回報(bào)，在這些城市得到了廣泛支持,，而且這四個(gè)城市發(fā)展基礎(chǔ)好,，適合打造如城市地標(biāo)、高端物業(yè)等項(xiàng)目,，這些也恰是新世界拿手的領(lǐng)域,。她透露，近年來,，新世界在粵港澳大灣區(qū)的內(nèi)地城市投資超過2000億元,。從內(nèi)地頭部房企的拿地趨勢來看，今年以來也出現(xiàn)向核心城市聚焦的趨勢,。(完)