? ?曾有些清冷的樓市，正變得活絡(luò)起來(lái)，賣房手段也不斷“花式”翻新，出現(xiàn)了“小麥換房”“大蒜換房”“買房送工作”等等。

? ?目前國(guó)內(nèi)樓市呈邊際改善態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，5月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市43個(gè)，環(huán)比減少了4個(gè)，全國(guó)新建商品住宅銷售面積和銷售額年內(nèi)首次出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)。

? ?在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨需求收縮、供給沖擊和預(yù)期轉(zhuǎn)弱的三重壓力下，樓市出現(xiàn)邊際改善實(shí)屬不易。不過(guò)，面對(duì)各類“花式”營(yíng)銷策略，避免情緒交易，對(duì)個(gè)人、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)乃至對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)都不無(wú)裨益。

? ?人們必須清晰地認(rèn)識(shí)到，花樣百出的營(yíng)銷方案終歸是促銷，交易結(jié)構(gòu)越復(fù)雜越需要謹(jǐn)慎冷靜，如用較高的小麥和大蒜等收購(gòu)價(jià)抵購(gòu)房首付等，可看作是首付折扣，對(duì)有購(gòu)房意愿的人來(lái)說(shuō)，不僅要考慮開發(fā)商折讓的首付款等，更需考慮個(gè)人的收入償債率、風(fēng)險(xiǎn)可承載能力，以及整體的房?jī)r(jià)等。畢竟，購(gòu)房是一種跨期消費(fèi)，人們?nèi)菀资墚?dāng)下的片面利好影響而可能錯(cuò)誤配置其長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的需求和風(fēng)險(xiǎn)偏好。因此，警惕情緒交易是買賣雙方共同的使命。開發(fā)商若通過(guò)誘導(dǎo)房市刺激情緒交易，市場(chǎng)一旦出現(xiàn)供需風(fēng)險(xiǎn)偏好的錯(cuò)配，這種資源錯(cuò)配會(huì)對(duì)開發(fā)商產(chǎn)生誤導(dǎo)。

? ?近年來(lái)，中央始終不渝地堅(jiān)持房住不炒，警惕房市托底經(jīng)濟(jì)的做法，讓房地產(chǎn)回歸住房屬性，就是擔(dān)心地產(chǎn)過(guò)度金融化，以及資產(chǎn)價(jià)格的邊際增長(zhǎng)脫離經(jīng)濟(jì)潛在增長(zhǎng)率，這種脫節(jié)不僅不會(huì)托底經(jīng)濟(jì)，而且會(huì)抬高整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行成本，壓低固定資產(chǎn)的邊際收益率，降低國(guó)內(nèi)資本形成率，從而引發(fā)國(guó)內(nèi)的債務(wù)緊縮和信用緊縮。

? ?當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的深層問(wèn)題就是債務(wù)緊縮和信用緊縮，這引發(fā)預(yù)期轉(zhuǎn)弱，進(jìn)而加劇需求收縮和供給沖擊。今年以來(lái)，家庭部門出現(xiàn)降杠桿等債務(wù)收縮狀態(tài)，部分原因是2016年以來(lái)的一輪房市走牛，通過(guò)漲價(jià)去庫(kù)存，將債務(wù)杠桿轉(zhuǎn)移到了抗風(fēng)險(xiǎn)水平和抵御風(fēng)險(xiǎn)能力更弱的家庭部門，致使很多家庭壓縮非必要消費(fèi)。

? 當(dāng)然，一些開發(fā)商別出心裁的營(yíng)銷方案，主要是通過(guò)創(chuàng)新手段促進(jìn)房市供需匹配，將合適房子配置給有意愿、有能力的居民。金融機(jī)構(gòu)基于客戶收入償付率和自身風(fēng)險(xiǎn)管理能力，決定是否給予金融支持。這些行為只要不涉嫌不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，都無(wú)可厚非。至于能否推動(dòng)樓市實(shí)現(xiàn)持續(xù)的邊際改善，取決于居民的有效購(gòu)買力。當(dāng)前樓市清冷，根源在于居民部門有效購(gòu)買力不足，并導(dǎo)致樓市有效需求不足。

? ?為此，當(dāng)前樓市最需警惕的風(fēng)險(xiǎn)是不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，及其他市場(chǎng)扭曲操作行為。因?yàn)槭袌?chǎng)越清冷，各界都對(duì)可能導(dǎo)致市場(chǎng)扭曲定價(jià)的行為持包容態(tài)度，進(jìn)而容易誤導(dǎo)缺乏風(fēng)險(xiǎn)承載能力和風(fēng)險(xiǎn)管控能力的居民部門加杠桿，放大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)敞口。

? ?總之，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，堅(jiān)持住這條底線不僅有助于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，而且有利于緩解經(jīng)濟(jì)面臨的三重壓力，減輕家庭部門的債務(wù)壓力，舒緩經(jīng)濟(jì)社會(huì)成本壓力，提高投資邊際收益率，進(jìn)而改善經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。

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