2021/8/4 10:55:34????來(lái)源：作者：王建業(yè)

? ?中共中央政治局7月30日召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議要求要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

? ?住房問(wèn)題關(guān)系民生福祉。讓人民群眾住有所居，幫助新市民、青年人等緩解住房困難需要一項(xiàng)項(xiàng)切實(shí)的政策落實(shí)落地。記者梳理發(fā)現(xiàn)，近來(lái)，不少城市出臺(tái)了相關(guān)調(diào)控政策，從新房認(rèn)籌戶數(shù)限制、二手房指導(dǎo)價(jià)格到控制土地出讓價(jià)格，多舉措促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

降低熱度穩(wěn)預(yù)期

? ?“三穩(wěn)”中要著重關(guān)注穩(wěn)預(yù)期，通過(guò)合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，降低市場(chǎng)熱度，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)目標(biāo)。

? ?有些樓盤(pán)深受市場(chǎng)歡迎，認(rèn)籌戶數(shù)遠(yuǎn)高于房源數(shù)量，市場(chǎng)熱度過(guò)高。此外，一些意向購(gòu)房者擔(dān)心搖號(hào)失利，便參與多個(gè)樓盤(pán)的認(rèn)籌，虛增了樓市熱度，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)預(yù)期工作。為此，一些城市在購(gòu)房資格認(rèn)定、認(rèn)籌戶數(shù)限制等方面出臺(tái)政策措施，降低市場(chǎng)熱度、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

? ?武漢市發(fā)布《市住房保障房管局關(guān)于加強(qiáng)購(gòu)房資格管理工作的通知》規(guī)定，購(gòu)房先申請(qǐng)購(gòu)房資格，符合條件才能領(lǐng)到購(gòu)房的“房票”，有效期60天。在完成公示后，一張房票一次只能登記一個(gè)樓盤(pán)，登記一次后即時(shí)鎖定，不能再去別的樓盤(pán)登記，等到開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售后，購(gòu)房資格認(rèn)定結(jié)果自動(dòng)解除鎖定。

? ?易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，該政策目的在于減少意向購(gòu)房者盲目登記熱點(diǎn)樓盤(pán)的現(xiàn)象，降低了樓市虛火現(xiàn)象，具有非常好的預(yù)期導(dǎo)向，有助于促進(jìn)購(gòu)房的理性和房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。其他城市出臺(tái)過(guò)類(lèi)似政策，采取的是限制意向購(gòu)房者單次認(rèn)籌多個(gè)樓盤(pán)的行為。比如，南京市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于規(guī)范購(gòu)買(mǎi)新建商品住房報(bào)名工作的通知》規(guī)定，針對(duì)部分關(guān)注度較高的商品住房項(xiàng)目，采取集中供應(yīng)方式上市銷(xiāo)售，申購(gòu)人自報(bào)名之日起至搖號(hào)結(jié)果公示當(dāng)日止，僅可參加一個(gè)集中供應(yīng)項(xiàng)目的購(gòu)房報(bào)名;非集中供應(yīng)的項(xiàng)目，申購(gòu)人可參加多項(xiàng)目報(bào)名。

? ?濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確新建商品房銷(xiāo)售管理有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，取得預(yù)售許可的商品房項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源，認(rèn)籌的戶數(shù)不得超過(guò)準(zhǔn)售房源(住宅項(xiàng)目不包括儲(chǔ)藏室)的1.5倍。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)與買(mǎi)受人書(shū)面明確認(rèn)籌(購(gòu))樓棟及預(yù)售許可證信息，不得將未取得商品房預(yù)售許可的樓棟納入選房范圍。

打擊炒房穩(wěn)房?jī)r(jià)

? ?炒房客通過(guò)住房贈(zèng)與等手段規(guī)避限購(gòu)政策、一些中介機(jī)構(gòu)違規(guī)參與哄抬二手房?jī)r(jià)格……這些現(xiàn)象不僅不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，也嚴(yán)重?fù)p害了普通購(gòu)房者的利益。對(duì)此，部分城市升級(jí)限購(gòu)政策、發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)，優(yōu)先保障剛需、打擊炒房行為。

? ?上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)等部門(mén)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)住房贈(zèng)與管理的通知》規(guī)定，自7月24日起，通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房的，受贈(zèng)人應(yīng)符合國(guó)家和本市住房限購(gòu)政策;該住房5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)。同時(shí)，強(qiáng)化住房交易登記管理，將贈(zèng)與住房轉(zhuǎn)讓納入房屋交易核驗(yàn)范圍，對(duì)贈(zèng)與當(dāng)事人不符合住房限購(gòu)政策的，不予辦理交易登記手續(xù)。

? ?貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，該政策旨在強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，杜絕通過(guò)贈(zèng)予規(guī)避限購(gòu)政策、進(jìn)行炒房等現(xiàn)象發(fā)生，進(jìn)而起到穩(wěn)房?jī)r(jià)的作用。今年1月杭州出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》規(guī)定贈(zèng)與人須滿3年方可購(gòu)買(mǎi)限購(gòu)范圍內(nèi)住房;今年4月寧波出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》規(guī)定贈(zèng)與人贈(zèng)與住房后2年內(nèi)在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)住房的，已贈(zèng)與的住房計(jì)入贈(zèng)與人家庭住房核查套數(shù)。相較而言，上海市的5年更為嚴(yán)格。

? ?無(wú)錫市房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》規(guī)定，在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽備案價(jià)格為基礎(chǔ)，剔除異常和非典型性的交易記錄，形成部分住宅小區(qū)的二手住房成交參考價(jià)格。該政策有利于加大二手住房交易信息公開(kāi)力度，引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價(jià)格。

? ?海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)要落實(shí)主體責(zé)任，對(duì)商業(yè)、辦公、LOFT(屋頂下的存物處，如閣樓)、公寓等房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行銷(xiāo)售和宣傳時(shí)，一律不得使用“不限購(gòu)”“不限貸”等廣告信息誤導(dǎo)購(gòu)房人購(gòu)房;海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)也要充分發(fā)揮行業(yè)自律作用，倡議引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)以及從業(yè)人員嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)等政策，規(guī)范廣告宣傳行為，自覺(jué)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

? ?杭州市發(fā)布的《關(guān)于構(gòu)建共建共享公共服務(wù)體系的專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃(征求意見(jiàn)稿)》規(guī)定，實(shí)行差異化購(gòu)房政策。選擇湘湖·三江匯未來(lái)城市先行實(shí)踐區(qū)等特定區(qū)域開(kāi)展“職住平衡試點(diǎn)”，優(yōu)先保障戶籍和工作在本區(qū)域的居民購(gòu)房需求。探索研究特定區(qū)域購(gòu)房政策，制定特定區(qū)域的差異化購(gòu)房措施。

多措并舉穩(wěn)地價(jià)

? ?由于部分企業(yè)非理性競(jìng)拍，導(dǎo)致一些地塊出讓價(jià)格高企;有些城市土地供給低于市場(chǎng)需求，導(dǎo)致土地市場(chǎng)熱度較高。為此，一些城市通過(guò)控地價(jià)、加大土地供給等措施，穩(wěn)定土地價(jià)格。

? ?東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》指出，穩(wěn)控住宅用地出讓價(jià)格。實(shí)行以“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)”為主導(dǎo)的新型土地出讓方式，結(jié)合競(jìng)保障性住房，研究更多靈活組合的方式，強(qiáng)化房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得參加住宅用地(含商住用地)競(jìng)買(mǎi)，企業(yè)聯(lián)合體參加競(jìng)買(mǎi)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出資比例不得低于50%。建立有效的企業(yè)購(gòu)地資金審查制度，競(jìng)買(mǎi)企業(yè)需說(shuō)明購(gòu)地資金來(lái)源并承諾為自有資金，相關(guān)職能部門(mén)可對(duì)購(gòu)地資金來(lái)源進(jìn)行穿透式核查，確保競(jìng)買(mǎi)企業(yè)購(gòu)地資金依法合規(guī)。

? ?深圳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加大居住用地供應(yīng)的若干措施(征求意見(jiàn)稿)》。意見(jiàn)稿指出，土地整備留用地(含征地返還用地、利益統(tǒng)籌留用土地，下同)原則上優(yōu)先安排居住用途。已核發(fā)用地批復(fù)但尚未簽訂土地使用權(quán)出讓合同的土地整備留用地，可申請(qǐng)將非居住用地調(diào)整為居住用地或提高居住用地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度：原批準(zhǔn)土地用途為居住的，可申請(qǐng)?zhí)岣唛_(kāi)發(fā)強(qiáng)度，超出原批復(fù)規(guī)模的，可用于建設(shè)出售的公共住房，或用于落實(shí)未落地或已落地但無(wú)法實(shí)施的土地整備留用地;原批準(zhǔn)土地用途為商業(yè)的，可申請(qǐng)將部分或全部商業(yè)建筑面積調(diào)整為居住用途，其中商品住房面積按所調(diào)整商業(yè)建筑面積的30%確定，其余住宅建筑面積作為出售的公共住房。調(diào)整后按本措施可提高居住用地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的，新增的住宅建筑面積可按公共住房形式出售。

? ?貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中認(rèn)為，意見(jiàn)稿擬將部分或全部商業(yè)建筑面積調(diào)整為居住用途，以公共住房(安居型商品房或人才房)為主;在和原有商辦物業(yè)價(jià)值相當(dāng)?shù)那疤嵯峦ㄟ^(guò)住宅銷(xiāo)售模式快速去化，不僅可以較快回款，也可加大住宅供給、緩解深圳市住房短缺問(wèn)題。

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